¿Que es un crédito hipotecario?
Después de largos años, por fin empiezan a surgir ofertas de créditos hipotecarios para adquirir residencias de tipo medio y alto (hasta hace poco sólo había crédito para la vivienda de interés social) por parte de la banca comercial.
Los términos varían mucho de banco a banco e incluso cada institución de crédito ofrece diferentes versiones. Ante esa gran cantidad de opciones, es natural que cualquier interesado tenga problemas para decidir cuál es la que más conviene.

Por eso mismo, en esta nota buscaremos explicar qué factores debes tomar en cuenta para evaluar las opciones y elegir la que más te conviene de acuerdo a tus características y preferencias.

¿Tasa Fija o Variable?
El principal factor que diferencia a los créditos hipotecarios es el tipo de tasa que cobran: variable o fija.

En el caso de los esquemas variables, la tasa fluctúa conforme al nivel general de las tasas de interés de referencia (en este caso es la TIIE, que es uno o dos puntos porcentuales mayor a las tasas de Cetes).. Así, la tasa del crédito se expresa como TIIE más un porcentaje adicional (actualmente de 5% a 8%).

Por su parte, los créditos a tasa fija aplican una tasa constante a los saldos para obtener los pagos de interés correspondientes. Pero hay variantes: algunos aplican una tasa fija para los primeros años y otra para los restantes, mientras que en otros casos el esquema de amortización del capital puede llevar a que pagues montos muy diferentes aun cuando la tasa sea igual. No obstante, siempre sabes desde el principio cuánto pagarás a lo largo de la vida del crédito.

Para el usuario, la gran diferencia entre ambos tipos de tasa es el riesgo. En los créditos a tasa variable, siempre existe la posibilidad de que se presente un alza generalizada en las tasas que incremente de forma notable el costo, como sucedió en 1995.

Pero está la otra cara de la moneda: para el banco, los préstamos a tasa variable son más seguros por el mismo motivo. Como consecuencia, uno puede esperar que en promedio los intereses variables sean menores a los fijos. Es importante notar que todos los esquemas hipotecarios a tasa variable tienen un tope máximo para la tasa (entre 20% y 25%), que da un mayor margen de seguridad al deudor.

¿Cuál te conviene más? Eso depende de muchos factores. Primero entre ellos es tu propia tolerancia al riesgo: aunque quizá pagues menos, si la mera posibilidad de un alza fuerte en las tasas te quita el sueño, mejor elige un esquema a tasa fija.

Otro factor importante es tu situación financiera. Si tienes capacidad de ahorrar y/o de obtener dinero a corto aviso, es buena idea tomar un crédito a tasa variable. Además, toma en cuenta que a lo largo de los últimos años se ha presentado una tendencia a la baja en las tasas de interés de referencia, algo que puede continuar en la medida en que siga reduciéndose la inflación y la percepción de riesgo del país. Sólo un crédito a tasa variable te permite aprovechar esa tendencia.

¿Pagos constantes o variables?
Por lo general, los bancos manejan varias opciones de créditos hipotecarios a tasa fija, que difieren entre sí por el esquema de amortización.

Actualmente, están de moda los esquemas de mensualidades constantes. Éstos últimos tienen la ventaja que los pagos al inicio de la vida del crédito son menores que aquellos bajo un esquema tradicional, aunque lo opuesto aplica al final. Pero los planes de pagos fijos suelen tener una desventaja muy importante: como los pagos de capital son menores al inicio, el saldo baja a un ritmo más gradual y eso se termina reflejando en intereses pagados más altos.

Siempre es muy importante que al comparar entre diversas ofertas solicites a los bancos una tabla de amortización, la cual debe mostrar cuánto pagarás de intereses y capital cada mes a lo largo de la vida del crédito, así como los pagos totales. En principio, siempre conviene más tomar aquellos préstamos en donde el pago total de intereses sea menor, aunque para muchos puede ser atractivo contratar un esquema más caro pero con mensualidades más bajas al inicio si esperan un alza importante en sus ingresos futuros.

¿Qué enganche y plazo me conviene?
El enganche requerido varía mucho de acuerdo al banco: el mínimo es de 25% y el máximo de un 45%. Pero lo que es importante tener en cuenta es que entre menor sea el enganche, el banco corre más riesgo al prestarte porque el valor de la garantía (el inmueble) cubre un porcentaje menor del valor del crédito. Como resultado, terminarás pagando más.

Además, es importante tener muy en cuenta que el costo de los créditos es bastante superior al rendimiento que puedes obtener en cualquier inversión y que cualquier deuda importante implica correr riesgos. En ese sentido, es una buena idea pagar de tu propio bolsillo el mayor porcentaje posible del valor del inmueble.

Respecto al plazo, entre más largo sea (el máximo es de 15 años) menores serán las mensualidades. Sin embargo, la tasa de interés -sobre todo en créditos a tasa fija-suele ser mayor. Financieramente, siempre conviene tomar el plazo más corto dada la capacidad de pago de cada persona.

¿Es importante que haya o no penalizaciones al prepago?
Al contratar un crédito hipotecario, rara vez pensamos en la posibilidad de pagarlo anticipadamente. Sin embargo, contar con esa opción puede ser muy valioso en algunas circunstancias. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca de tasa variable y se registra un alza en el nivel general de los intereses, poder liquidar por anticipado el préstamo es de gran utilidad. Lo mismo sucede si tenemos un crédito a tasa fija y se registra una caída dramática en las tasas.

Sobre este punto hay mucha variación en las políticas de los bancos. La mayoría no cobra extra por prepagos, pero en aquellos que sí imponen una penalización, esta puede llegar hasta el 10% del valor de la suma liquidada.

¿En qué más hay que fijarse?
Los intereses no son el único costo de un crédito hipotecario. El simple hecho de contratarlo a veces requiere fuertes desembolsos, ya que los bancos pueden cobrar comisiones de apertura, estudios socioeconómicos, avalúos y gastos notariales (estos últimos se tienen que pagar incluso si compras una vivienda sin crédito). En total, pueden representar hasta un 20% del valor del préstamo. Va sin decir que las condiciones que ofrece cada banco son diferentes, por lo cual es importante tomar este factor en cuenta a la hora de evaluar las opciones.

 ¿Qué debo hacer primero buscar una propiedad ó solicitar un crédito hipotecario?
Es importante conocer el monto de crédito esta dispuesto a prestarle una Institución Financiera, ya que le permitirá fijar su atención en aquellas propiedades que se ajusten a su presupuesto, con ello se ahorrara tiempo en elegir la propiedad que va a comprar.

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